Notaire : vérifiez toujours le registre du bureau des hypothèques !

© Maïté Vandevenne et Philippe Vansteenkiste

1. Au terme d’un récent arrêt du 6 octobre 2020, la Cour d’appel d’Anvers s’est prononcée sur la responsabilité du notaire. Le notaire instrumentant avait en l’espèce méconnu le privilège du créancier gagiste dans l’exécution d’un acte authentique de vente.

2. Par acte notarié, un bien commercial immobilier a été vendu, en ce compris les biens meubles présents dans ce bien commercial – un restaurant. L’inventaire des biens mobiliers, qui était joint à l’acte notarié, a montré que la quasi-totalité des actifs d’exploitation de l’entreprise de restauration avaient également été vendus. À la suite de cette vente, le fonds de commerce avait donc été, de facto, entièrement cédé.
Or, la vente de ces biens mobiliers avait eu lieu sans que la banque qui avait accordé des crédits au restaurteur ne le sache. Pourtant, le banquier avait fait en sorte qu’un gage soit enregistré au bureau des hypothèques. Lorsque, quelques mois après la vente en question, l’entreprise de restauration a été déclarée en faillite, la banque a découvert que sa garantie avait disparu et qu’elle ne pouvait donc plus rien attendre de cette faillite. Le banquier n’est cependant pas resté les bras croisés et s’est retourné contre le notaire instrumentant car il n’avait pas respecté le gage sur le fonds de commerce. La banque a accusé le notaire d’avoir agi de manière fautive. Selon la banque, il aurait dû vérifier si les biens meubles étaient grevés d’un gage avant l’exécution de son acte.

3. Les obligations du notaire varient en fonction de la qualité en laquelle il intervient. Néanmoins, il est supposé qu’indépendamment de la qualité avec laquelle il intervient, le notaire est toujours chargé d’un devoir général de confiance. Cela inclut également l’obligation de fournir une assistance, qui se manifeste, entre autres, par une obligation d’enquête et de recherche.

4. Bien que le notaire ait agi en dehors de son mandat légal dans la présente affaire, il a manifestement violé son devoir d’enquête et de recherche. En effet, il devait vérifier – même en tant que simple conseiller juridique – si les biens meubles que ses clients souhaitaient vendre n’étaient pas grevés d’un gage.
La Cour d’appel estime que l’obligation d’enquête et de recherche du notaire concerné impliquait concrètement que lors de l’exécution de l’acte notarié, il devait demander au vendeur des biens meubles si ces biens – qui faisaient donc partie du fonds de commerce – n’avaient pas été mis en gage. En outre, selon la Cour, le notaire devait également vérifier cela dans le registre du bureau des hypothèques compétent. En effet, le notaire veille à la validité et à la valeur juridique de l’acte proposé. La Cour d’appel a pris en compte à juste titre le fait qu’il est suffisamment connu des notaires qu’un commerce est souvent mis en gage et qu’une vente de marchandises qui peuvent en faire partie sans le consentement du créancier gagiste ne peut être juridiquement valable.
Ainsi, la Cour d’appel adhère l’argumentation du banquier selon laquelle le notaire a commis une faute professionnelle en n’ayant pas vérifié auprès du conservateur des hypothèques, avant l’exécution de l’acte notarié, si le bien mobilier n’était pas grevé d’un gage. Le banquier pouvait ainsi réclamer une compensation égale au prix des biens vendus irrégulièrement.

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